4世界級(jí)主題樂(lè)園對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的影響

對(duì)本地旅游產(chǎn)業(yè)的推動(dòng)作用

世界級(jí)主題樂(lè)園對(duì)于本地旅游市場(chǎng)的促進(jìn)作用毋容置疑，其對(duì)消費(fèi)的推動(dòng)模式將體現(xiàn)在吸引旅游人口，從而帶來(lái)大量的交叉消費(fèi)。以上海某世界級(jí)主題樂(lè)園為例，我們將以“游客滲透率”預(yù)測(cè)模型估計(jì)其吸引的游客數(shù)量，而“游客承載量”預(yù)測(cè)模型將作為一種參照加以核對(duì)。

“游客滲透率”預(yù)測(cè)模型

在“游客滲透率”預(yù)測(cè)模型中，我們選取香港某主題樂(lè)園作為參考案例，比照其香港本地居民、中國(guó)大陸游客和國(guó)際游客的游客分類，將上海主題樂(lè)園游客分為上海本地居民、國(guó)內(nèi)外省來(lái)滬游客和國(guó)際來(lái)滬游客，并對(duì)不同客群的市場(chǎng)滲透率進(jìn)行賦值，從而預(yù)測(cè)上海主題樂(lè)園年接待游客人次。

根據(jù)世邦魏理仕的預(yù)測(cè)，上海世界級(jí)主題樂(lè)園開業(yè)5年內(nèi)的年游客接待人次約在1,900萬(wàn)-2,400萬(wàn)。按不同客群來(lái)看，國(guó)際游客僅占樂(lè)園游客總量的4%左右，上海本地和國(guó)內(nèi)外省游客數(shù)量占樂(lè)園游客總量的95%以上，其中，約有35%的游客由上海本地居民構(gòu)成，60%為來(lái)自中國(guó)其他省份的游客。此外，基于交通的便捷度和出行成本較低等因素，我們預(yù)計(jì)鄰近上海的江浙兩省將成為國(guó)內(nèi)外省游客中重要的客源地。

“游客承載量”預(yù)測(cè)模型2

在“游客承載量”預(yù)測(cè)模型中，我們選取了位于亞洲地區(qū)的香港、東京和新加坡的四大主題樂(lè)園最高游客接待人次的年份，在對(duì)比各大主題樂(lè)園園區(qū)面積的基礎(chǔ)上，得出單位面積內(nèi)可容納的游客承載量，并根據(jù)該承載量的數(shù)值預(yù)測(cè)上海主題樂(lè)園可以容納的最高客流量的區(qū)間。

根據(jù)統(tǒng)計(jì)，四大對(duì)比主題樂(lè)園樣本單位面積內(nèi)年游客容量的峰值在21.0-26.8萬(wàn)人/公頃之間，根據(jù)上海主題樂(lè)園的主園區(qū)面積計(jì)算得出，該樂(lè)園的年游客容量高峰值約在為2,400-3,100萬(wàn)人的區(qū)間內(nèi)。

酒店市場(chǎng)迎來(lái)230-290萬(wàn)間/年的客房需求增加量

對(duì)于主題樂(lè)園的游客，尤其是非本地居民的游客而言，住宿成為整個(gè)旅游行程的必要消費(fèi)需求，該需求將直接作用于本地酒店市場(chǎng)。我們以參照案例的實(shí)證數(shù)據(jù)為參考，根據(jù)不同客源地的游客在逗留天數(shù)、游客專程赴園比率參數(shù)上的不同假設(shè)，預(yù)測(cè)出上海某主題樂(lè)園游客對(duì)本地酒店客房需求的增加量。

根據(jù)我們的預(yù)測(cè)，未來(lái)5年，專程赴園游玩的游客帶來(lái)的酒店客房需求增加量在每年230-290萬(wàn)間左右，年復(fù)合增長(zhǎng)率為5.6%。根據(jù)世邦魏理仕數(shù)據(jù)顯示，截至2015年，上海酒店市場(chǎng)客房存量21.68萬(wàn)間，全年酒店客房平均入住率73.7%。在此基礎(chǔ)上，我們預(yù)計(jì)未來(lái)5年內(nèi)，上海主題樂(lè)園的開園將每年提升上海酒店客房入住率2.8-3.2個(gè)百分點(diǎn)。

國(guó)內(nèi)外省專程赴園游客為本地旅游消費(fèi)市場(chǎng)貢獻(xiàn)66-82億元/年的消費(fèi)增加量

根據(jù)上海市消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)委員會(huì)、上海新消費(fèi)研究中心和上海社會(huì)科學(xué)院社會(huì)學(xué)研究所聯(lián)合發(fā)布的“關(guān)于上海某世界級(jí)主題樂(lè)園相關(guān)消費(fèi)需求與趨勢(shì)調(diào)查報(bào)告”顯示，外省前往上海某世界級(jí)主題樂(lè)園游玩的消費(fèi)者在上海逗留期間計(jì)劃人均消費(fèi)為4,215元（不含往返上海的交通費(fèi)）。根據(jù)我們前文對(duì)國(guó)內(nèi)外省專程赴園游客人數(shù)的預(yù)測(cè)，保守測(cè)算國(guó)內(nèi)外省游客將在2016年至2020年間為上海本地旅游消費(fèi)市場(chǎng)帶來(lái)66-82億元/年的消費(fèi)增加量。該旅游消費(fèi)的增加量占整體旅游消費(fèi)收入的比重超過(guò)2%。

本地零售物業(yè)市場(chǎng)的契機(jī)

對(duì)國(guó)內(nèi)外省游客而言，除了前往主題樂(lè)園游玩和上海其他景點(diǎn)游覽外，購(gòu)物將是不可或缺的行程內(nèi)容。上海市消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)委員會(huì)等發(fā)布的調(diào)查報(bào)告顯示，在受訪的3,500名外省游客中，85%的受訪者表示會(huì)進(jìn)行購(gòu)物。我們預(yù)測(cè)上海主題樂(lè)園外省游客在購(gòu)物上的支出占比約為30%，人均購(gòu)物消費(fèi)額約為1,265元7 。結(jié)合前文我們關(guān)于外省專程赴園游客人數(shù)的測(cè)算，該類客群將給上海零售市場(chǎng)每年新增20-25億元的銷售額。對(duì)于購(gòu)物場(chǎng)所的調(diào)查結(jié)果顯示，奧特萊斯是外省游客購(gòu)物較為偏好的零售物業(yè)類型。

除此以外，購(gòu)物點(diǎn)所在的區(qū)位亦會(huì)對(duì)主題樂(lè)園游客產(chǎn)生不同程度的吸引力。我們認(rèn)為以下區(qū)位的商業(yè)設(shè)施將不同程度地受益于主題樂(lè)園游客的增量消費(fèi)，包括：具有上海標(biāo)志性景點(diǎn)的商圈、城際交通樞紐附近的商業(yè)設(shè)施、主要的奧特萊斯及周邊物業(yè)。

5結(jié)論

    我們認(rèn)為，世界級(jí)主題樂(lè)園的開園對(duì)當(dāng)?shù)氐穆糜问杖搿⒕频晔袌?chǎng)和零售市場(chǎng)均有積極的推動(dòng)作用，當(dāng)前中國(guó)主題樂(lè)園的投資熱潮溯其根源在于消費(fèi)升級(jí)人口的龐大數(shù)量以及中國(guó)居民在休閑消費(fèi)支出上與發(fā)達(dá)國(guó)家間的巨大差距。

   高盛全球投資研究部關(guān)于《新一代中國(guó)消費(fèi)者的崛起》報(bào)告顯示，中國(guó)消費(fèi)者的日均消費(fèi)額在7美元左右，而美國(guó)消費(fèi)者的日均消費(fèi)額約為97美元。除了收入水平帶來(lái)的消費(fèi)金額的差異外，消費(fèi)結(jié)構(gòu)上中國(guó)消費(fèi)者仍將近半的收入用于“衣”與“食”方面，而美國(guó)消費(fèi)者在該項(xiàng)的支出僅占15% 左右。相反地，在娛樂(lè)消費(fèi)方面，中國(guó)消費(fèi)者支出占比僅為美國(guó)消費(fèi)者的一半。

   然而， 主題樂(lè)園作為一種經(jīng)營(yíng)性地產(chǎn)，與購(gòu)物中心和寫字樓一樣，其市場(chǎng)表現(xiàn)和投資成敗也必將受到市場(chǎng)供求、投資者運(yùn)營(yíng)能力等的影響；且主題樂(lè)園的旅游地產(chǎn)特質(zhì)決定了項(xiàng)目間對(duì)于潛在消費(fèi)人群的競(jìng)爭(zhēng)不僅存在于同城范圍內(nèi)，亦可以是跨城市、甚至跨國(guó)度的。

   據(jù)人民網(wǎng)的一份報(bào)告8顯示，目前國(guó)內(nèi)中大型主題樂(lè)園（投資額5000萬(wàn)元以上）的數(shù)量已達(dá)到300家左右，總數(shù)更是超過(guò)2000家。隨著近幾年眾多世界級(jí)主題樂(lè)園的接踵而至，加之國(guó)內(nèi)發(fā)展商在旅游休閑地產(chǎn)領(lǐng)域的紛紛加碼，高品質(zhì)主題樂(lè)園供應(yīng)將在2016-2020年間迎來(lái)高峰期。

因此，可以預(yù)見(jiàn)的是，伴隨主題樂(lè)園消費(fèi)的興起，項(xiàng)目間競(jìng)爭(zhēng)升級(jí)、同質(zhì)化風(fēng)險(xiǎn)和低品質(zhì)樂(lè)園擠出風(fēng)險(xiǎn)的增加也是主題樂(lè)園投資和運(yùn)營(yíng)方需要應(yīng)對(duì)的挑戰(zhàn)。世邦魏理仕認(rèn)為，投資者應(yīng)在投前加強(qiáng)對(duì)選址區(qū)位、旅游基礎(chǔ)設(shè)施配套、消費(fèi)人群能力和習(xí)慣、競(jìng)品項(xiàng)目的調(diào)研分析，并結(jié)合項(xiàng)目的業(yè)態(tài)配比、不同業(yè)態(tài)的投資回報(bào)期、自身及可借助的第三方樂(lè)園運(yùn)營(yíng)能力進(jìn)行綜合的決策判斷。同時(shí)，擁有更多的優(yōu)質(zhì)IP、具備旅游、酒店等產(chǎn)業(yè)鏈整合優(yōu)勢(shì)的投資者將在這場(chǎng)消費(fèi)升級(jí)的主題樂(lè)園競(jìng)賽中獲得更大的勝出機(jī)會(huì)。